范剑平：看懂明年的房地产需要先弄清楚四大真相

本文摘要：2016年12月6日下午，由中国互联网新闻中心地产中国网主办的第八届地产中国论坛暨2016中国房地产年度红榜颁奖典礼在北京钓鱼台国宾馆5号楼隆重举行。国家信息中心首席经济师范剑平做到了为为题在不确认中找寻确定性--2017年中国经济形势未来发展的演说。国家信息中心首席经济师范剑平在范剑平显然，影响房价走势的主要有两大因素：货币超发与否和人口流向。2017年，房地产将面对的大背景是中央挽回资金脱实趋虚的政策导向，货币政策将仍然严格。

2016年12月6日下午，由中国互联网新闻中心地产中国网主办的第八届地产中国论坛暨2016中国房地产年度红榜颁奖典礼在北京钓鱼台国宾馆5号楼隆重举行。国家信息中心首席经济师范剑平做到了为为题在不确认中找寻确定性--2017年中国经济形势未来发展的演说。国家信息中心首席经济师范剑平在范剑平显然，影响房价走势的主要有两大因素：货币超发与否和人口流向。2017年，房地产将面对的大背景是中央挽回资金脱实趋虚的政策导向，货币政策将仍然严格。

但是中央银行也用不着加息，因为商业银行不会自动把市场化利率再加去。范剑平认为，随着我国人口结构经常出现分化，未来的房地产各不相同抢走人大战，能否抢走到年轻人。

他特别强调，从市场需求末端容许买房人的门槛，虽然短期需要诱导房价的过快下跌。但是如果想要维持房价长年平稳，就必须减少保障房和土地供应。以下范剑平的讲话国史：2016年全世界经常出现了几个黑天鹅事件，诸如英国干欧、意大利公民投票的告终以及美国议会选举特普朗落败，预计2017年还不会有更加多黑天鹅事件经常出现，诸如法国议会选举、荷兰议会选举、德国议会选举等等。对于全世界经济而言，黑天鹅事件十分多，中国无法独善其身。

在这样一个简单的局面下，2016年中国GDP维持了稳定快速增长，一季度6.7%，二季度6.7%，三季度还是6.7%，这纯属巧合。因为在扣减价格因素后，三个季度增长速度都是6.7%。但是GDP现价增长速度弃季提升，一、二、三季度分别快速增长7.1%、7.3%和7.8%，这体现出有社会总供需的GDP平减指数弃季提升，一、二、三季度分别为0.4%、0.6%和1.1%。

表面上，三个季度6.7%的增长速度很稳定，但从结构的角度来看，问题十分大。中国经济过度金融化目前，中国经济经常出现过度的金融化。美国、英国金融业十分繁盛，两国金融机构的境外业务收入占比都超过30%-40%左右，但是金融业在GDP中的占比也不过7%左右。

2008年国际金融危机以来，中国央行把货币政策数量严格和价格严格充分发挥到了近于。目前，我国金融业基本只服务于国内，然而金融业增加值在GDP中的占比2016年上半年早已超过9.2%，而且还在之后下降。如果以金融业在GDP中的占到比来取决于一国经济的金融化程度的话，那么我国经济的金融化程度似乎是过度了。

这种低某种程度是金融业的繁盛，还是虚胖。金融领域经常出现了大量自娱自乐、奏乐传花的游戏。

货币严格不能换取改革的时间，并会自动带给经济衰退。金融脱实趋虚的趋向对中国经济的将来发展危害很大。政府部门上半年就收到了警报，以权威人士答记者问的形式，在人民日报公开发表了文章，企图通过权威人士的谈话来引领人们的预期。

但上半年仍然经常出现了很多金融和房地产的抹黑，以至于中央政治局会议在新闻稿里开始经常出现诱导资产泡沫这样的字眼。三季度，这种形势并没挽回，反而愈演愈烈，以至于党中央国务院在分析三季度经济形势以后，明确提出诱导资产泡沫，全面防止经济和金融风险。

这解释，现在的风险某种程度不存在于金融领域，甚至不会影响到经济全局。最近一段时间，为了挽回资金脱实趋虚的趋向，党中央对房地产和金融领域中各种投机抹黑展开了调控。在地产领域，一部分城市实施了分城施策的调控措施，甚至实施了二轮的放宽政策。在金融领域，一些期货通过抹黑夹住了煤价的上涨，甚至倒逼电价下跌，中央实施了增大保证金减免等多种诱导手段。

而在煤炭领域，多家大型煤企与下游企业签定了中长期合约，价格显然高于市场价。很多人指出这种调控非常简单蛮横，或许返回了一刀切的经济时代。但是从另一方面来说，如果社会游资过多抹黑，造成煤价上涨，煤价和电价同步，电价下跌，结果就是制造业中下游企业无法分担低成本，最后的结果是明年实体经济有可能之后下降，通货膨胀压力增大，经常出现滞胀局面。

因此，中央不会实施更加全面的政策方案引领资金重返实体经济。2017年，房地产所面对的大背景，是中央挽回资金脱实趋虚的政策导向。房地产既归属于实体经济，又有相当大的金融属性。

所以，政策上一方面要确保大家居住于功能的符合，另一方面也要必要诱导投资功能的过度抹黑，这是2017年整个房地产长时间的基调。在这个基础上，吸管泡沫，把更好房子留下首套置业的人，是政策中最重要的导向。货币政策将仍然严格2017年，整个宏观调控中对房地产影响仅次于的就是货币政策。

房价为什么不会下跌？货币超发是必要条件，人口流向是充分条件。过去这么多年，我国房价的下跌和货币超发有相当大关系，M2的增长速度相比之下低于GDP增长速度，整个社会流动性洪水泛滥。资金只有和新的技术相结合，构成新的增长点和投资热点，在新兴产业造就下，经济才能衰退。

但是，多年来，我国做房地产和金融抹黑，因为技术研发不赚钱，他们宁可在房地产和金融领域生产一个个泡沫，也要想要办法赚钱，于是经常出现了大量的奏乐传花游戏。但是，2017年这种形势将不会再次发生几乎的变化。

2014年以来，我国开始经常出现资本清净流入，外汇储备早已增加了八千亿元，这些外汇储备的增加，相等于吊销了一部分基础货币投入。与此同时，国家四季度开始对房地产展开新一轮的调控，随着房地产成交量的上升，由其建构的信用货币能力也不会膨胀。当这两部分都开始膨胀时，明年整个货币环境就会像前几年那么严格了。现在，我们的货币政策意味着是在重返正常化，掌控增量、消化存量，还没到放宽银根的程度。

过去一年来，当市场上资金严格的时候，商业银行的加权平均贷款利率水平是上升的，债券市场收益率也是上升的。但是，最近我们看见商业银行加权平均利率早已仍然上升，银行理财产品的收益率开始回落。所以，中央银行用不着加息，商业银行不会自动的渐渐的把市场化利率再加去。未来的房地产各不相同能否抢走到年轻人作为房价下跌的必要条件，货币因素在2017年再次发生了极大的变化。

但是确实影响房地产投资的是市场需求。过去这两年，房价的下跌或许乱糟糟的，但背后有一定的规律。我国早已步入老龄化时代，年轻人越来越少，过去房地产尤为疯狂的十年，是80后买房最少的十年，80后的人口有2.28亿人。

再来90后买房时，年轻人经常出现大幅上升，90后人口只有1.75亿人，比80后较少了23.24%，00后的人口又更进一步增加到1.45亿人，比80后少将近36%。当年长人口较少了1/3、1/4时，房子就很差买了。所以，未来的房地产各不相同抢走人大战，能否抢走到年轻人。

中国年轻人的流动从什么样的城市流向什么样的城市呢？那些在新一轮产业结构调整中正处于弱势地位的城市，以传统制造业、传统服务业居多，产业经营经常出现艰难，建构不出有新的低收入岗位，工资水平比较较为较低。这样的城市，90后年轻人用脚投票，开始流入。而那些在新一轮产业结构调整中正处于优势地位的城市，现代服务业和高科技企业早已构成一定的规模，沦为城市产业的主体，产业的发展势头较为好，建构低收入的岗位较为多，工资水平比较较为低，劳动力在这些城市是净流入。

从规律上看，房价上涨不涨实质上是由人口流向来要求的。凡是劳动力净流入的城市，就是常住人口除以户籍人口的比值小于1的城市，房价往往是下跌的。

这些城市中，房价下跌高低由两个指标要求，第一是这个城市中第三产业在GDP中的占比；第二是企业用作科技研发的投放在GDP中的占比，就是科技创新强度。凡是科技创新强度低的城市，往往是高科技企业集中于的城市，这样的城市上市公司往往很多，这些人才的核心区带给财富的核心区，使得房价下跌比别的城市更加慢。房价要保持稳定不应减少保障房和土地供应更加最重要的一点是，年长人口的流向带给了城市老龄化程度的差异。凡是劳动力人口清净流入的城市，往往是老人多、孩子较少，是倒金字塔型，这些城市是遭到城市化冲击仅次于的，也是房地产调整压力仅次于的，这些城市的房子很难卖出去。

而年轻人净流入的城市，其充沛的刚性居住于市场需求，不足以使房地产在这一轮调控中保持稳定，会经常出现房价下跌的局面。因此，通过市场需求末端容许买房人的门槛，虽然短期需要诱导房价的过快下跌。但是如果想要将来维持房价平稳，就必须在货币供应充足渐大位以后，政府要做到两件事情：一是减少保障房的供应，二是根据人口流向实事求是地减少城市的土地供应，只有这样才能构成供需确实稳定的市场基础。

未来房价既会全面上涨，也会全面下跌对于简单的房地产走势，我们应当跑出房地产看房地产，从产业结构升级和城市化中人口的流向来看，未来房地产南北是十分独特的，既会全面上涨，也会全面下跌，未来就是相当严重分化的市场。有些城市在产业结构升级率领下，不会之后保持稳定、身体健康、向下的发展。

但有一部分城市，调整压力不会十分大。不管是房地产开发商，还是个人投资者，明白这样的大势，把资金投到应当去的地方，市场规律性的东西有可能比政府的命令影响更大。2017年，高科技企业云集的一二线城市，科技创新能力将更加强劲，不会获得国家政策更好的反对。

而金融和房地产领域的投机抹黑，特别是在是违规的首付债、弄虚作假的信贷等等资金不道德，将玩不转。房地产市场原本虚胖的东西，不会渐渐被政策所诱导。

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